大明（化名）在广州，他兴奋地在社交平台上分享了自己的还款计划对比，指出自己的房贷利率将从3.2%下调至2.6%，此举将每月节省1000多元。他正是赶上了广州新推出的“商转公”政策。然而，想要享受到这项优惠并非易事。按照旧商贷的规定，购房者需已还款5年、连续缴纳公积金60个月，并且该房产必须是家庭唯一住宅，这些门槛让许多购房者望而却步。
自今年起，超过20座城市已实施“商转公”政策，广州紧随深圳之后，成为第二个采纳此政策的国内一线城市。
在传统政策已全面实施的前提下，未来又有多少城市会效仿实施商业贷款转公积金贷款的政策？业内人士分析，这或许与各城市的公积金贷款使用率有关。目前，部分地区的公积金贷款使用率持续下降，为实施商业贷款转公积金贷款政策提供了条件。然而，北京、上海、成都、西安等部分热门城市公积金的使用率相对较高，公积金的盈余也不太丰厚，因此，它们跟进实施商业贷款转公积金贷款政策的可能性较小。
又有一线城市拟启动“商转公”
从业内人士处得知，所谓的“商转公”业务实际上是指，在符合特定要求的情况下，购房者可以将自己原有的、利率较高的商业住房贷款，转化为利率较低的公积金贷款。这种做法并非新出现，不少城市都已实施过。然而，由于某些城市的住房公积金个人住房贷款（以下简称“个贷率”）长期保持在较高水平，导致这些城市曾一度暂停了“商转公”业务。
2023年，“商转公”业务迎来了关键性的转折，不少城市逐步放宽了相关限制。不过，在一线城市，由于存量房贷数量巨大且利率较高，政策的实施遭遇了更为复杂的挑战，导致推进速度相对较慢。在政策推进过程中，我们可以观察到明显的层次性：二三线城市率先加大力度，而一线城市则采取更为谨慎的态度。在此之前，只有深圳开展了这项业务。
近期，“商转公”业务正在加速落地。
中指研究院的统计数据揭示，自今年起，全国约20座城市，其中包括沈阳和重庆，纷纷对“商转公”政策给予支持或进行优化。近期，广州住房公积金管理中心公布了《商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法（征求意见稿）》。一旦该政策在广州得以实施，广州将成为继北京、上海、广州和深圳（四大一线城市）之后，第二个推行“商转公”的城市。
政策调整的节奏正在加速，众多城市正积极推动“商转公”业务的提升。7月1日，海南正式推出了针对个人住房贷款“商转公”的征询意见稿，其中贷款方式不仅包括“自筹结清”，还新增了“带押直转”的模式。在今年的年初，沈阳市对“商转公”贷款的申请条件进行了明确优化，取消了原申请条件中关于商贷已偿还3年（含）以上的多项限制。
为何“商转公”在近期加速落地？业内认为与政策导向息息相关。
近期，我国纾困政策开始发生转变，这表现为从以往的传统刺激措施向促进消费、惠及民生、降低成本的方向发展。广东省住房政策研究中心的首席研究员李宇嘉强调，随着住房逐渐回归其居住和一般商品或大宗商品的属性，市场需求主要由刚需和刚改群体主导，他们对房价和购房成本的变化尤为敏感。同时，近期住房政策已逐渐转变为推广普通消费品的导向，诸如各地举办的各类展销会、实施以旧换新政策、国家补贴范围扩大、城市更新项目填补短板等措施，而“商转公”亦位列其中。
李宇嘉进一步指出，近期市场呈现出转弱的态势，具体表现为：广州二手房交易量在近两个月内已降至1万套以下，同比增幅明显收窄；新房成交额同比呈现下降趋势，去化周期有所延长；同时，房价的环比跌幅也呈现出扩大的趋势。在传统政策已基本用尽的情况下，市场销售量减少，公积金储备增加，这成为了地方政府手中为数不多的可用手段之一。
上海易居房地产研究院的副院长严跃进指出，公积金政策在推动消费增长方面发挥了积极作用；随着购房者每月还款负担的减轻，他们的可支配收入将得到提升；这无疑有助于支持商业零售等领域的消费活动。
仍有一定限制条件
即便贷款市场的报价利率持续走低，当前公积金贷款的利率依旧明显低于商业贷款的利率，因此，将商业贷款转换为公积金贷款在某种程度上有助于减轻购房者的负担。
央行作出决议，自2025年5月8日开始实施，个人贷款利率将下调0.25个百分点。具体来看，5年及以下（包括5年）的首套个人住房公积金贷款利率将调整为2.1%，而5年以上首套个人住房公积金贷款利率则调整为2.6%。至于第二套个人住房公积金贷款利率，5年以下（含5年）的利率不得低于2.525%，5年以上的利率则调整为3.075%。
广州市现行的商业贷款利率普遍保持在3.2%上下，而与之相比，公积金贷款则显现出其独特的优势。
购房者通过“商转公”能降低多少费用？大明向记者详细计算了一笔，他在2020年购置了首套住宅，贷款额度大约为150万元，采用的是等额本息的还款方式，整个贷款期限为30年，每月需还款金额为6487元，目前尚有134万元的本金尚未偿还。若将全部贷款转换为2.6%的公积金贷款，每月还款金额将降至5364元，每月可节省1123元。
记者留意到，广州实行的“商转公”政策设定了诸多限制性条款，旨在保障这些政策能够真正服务于有迫切需求的人群。原商业贷款发放超过五年期限，并且已经得到原贷款银行的首肯，同意将其转换为纯公积金贷款；在申请“商业转公积金”贷款过程中，所涉及的房屋为产权人家庭在广州市的唯一住宅；此外，在申请前24个月里，原商业贷款未曾出现逾期情况，且在广州市设有账户，并且连续缴纳住房公积金累计达到60个月或以上。
李宇嘉在分析中指出，仅有那些完全采用商业贷款购买的自住房和唯一住房符合“商业贷款转公积金贷款”的要求；这类人群主要指的是那些之前购房的年轻人或新市民。他们要么不具备申请公积金贷款的资格，要么当时由于商品房销售政策的规定（例如在2017年市场火爆时期，许多楼盘拒绝接受公积金贷款）或者申请流程繁琐而没有成功贷款。
此外，广州方面还制定了具体要求。若个人贷款比例不超过75%，则启动“商转公”贷款程序；一旦个人贷款比例达到85%或更高，将实施一系列防控措施，这些措施包括但不限于对“商转公”贷款额度进行限制、实行预约申请等；而当个人贷款比例达到90%或更高时，将暂停相关操作。
记者经过整理发现，除了广州，其他地区在恢复“商转公”政策时，普遍表示将依据个贷率（即住房公积金个人住房贷款余额与缴存余额的比例）进行灵活的启动与停止。这表明，若个贷率超出预定标准，一些城市的“商转公”业务可能将被迫暂停。以南宁公积金中心为例，近年来就因满足暂停受理“商转公”贷款业务的条件，而暂停了该项业务的受理。
会有更多城市跟进吗？
截至目前，广州和深圳之外，包括北京、上海、杭州以及西安在内的众多热门城市，尚未开始实施商业贷款转为公共住房贷款的政策。
在不久的将来，是否会有更多的热点城市投身于“商转公”的行列？关于这一点，行业内的专家意见不尽相同。有行业人士在接受记者采访时指出，若要实现“商转公”，首要条件是公积金的盈余必须足够，然而，目前许多热点城市的资金利用率持续保持在较高水平，因此，后续实施的可能性并不大。
以北京为参照，依据北京住房公积金2024年度的报表数据，至年底，总计发放的个人住房公积金贷款达到了10166.81亿元，覆盖了大约159万套住宅；同时，累计回收的资金为5056.84亿元；目前仍有约80万套房屋处于贷款状态，个人住房贷款的未偿还余额为5109.97亿元，个贷率达到了62.1%。购房者在官方渠道咨询北京公积金管理中心关于能否进行商业贷款转公积金贷款的问题，该中心回应指出，由于个贷率和资金运用率持续保持在较高水平，目前尚不满足开展商业贷款转公积金贷款业务的条件。此外，除了北京，南京等城市在回应居民询问时也表明，主要由于公积金资金使用率较高，甚至出现较大资金短缺，暂时无法具备开展此类业务的能力。
广州和深圳之所以能够推行“商转公”政策，这与它们公积金储备相对充足有着紧密的联系。以广州为例，广州住房公积金管理中心公布的数据显示，2025年广州公积金的年度利息收入达到了44.72亿元，这一数字比2024年增长了3.1亿元，并创造了新的历史最高纪录。
部分专家预测，将有更多城市陆续效仿。李宇嘉强调，未来加入这一趋势的城市将增多。这主要基于两个原因：一方面，众多城市的公积金资金储备充足，远未触及风险警戒线；另一方面，现行的房地产调控政策正逐步从市场救助转向促进消费和改善民生，所有住房相关的政策都将倾向于满足合理的消费需求。
李宇嘉指出，这样的举措对银行的收益影响并不显著。鉴于商业贷款利率与公积金贷款利率之间的差距并不悬殊，银行在内部进行利率调整时，既能维系客户关系，又能减少利息损失。此外，若能持续进行，更有助于吸引新客户加入。
