小产权房再踩刹车片。
小产权房刹车片
近期，广东省自然资源管理部门颁布了《关于加速处理国有建设用地不动产登记相关历史遗留问题的指导性文件》，该文件将于8月4日开始正式施行，并持续有效期为五年。
主要目的在于解决众多国有建设用地上的已售城镇住宅在登记过程中遗留的历史问题，为那些过去未能办理房产证、存在欠缴税费或用地手续不齐全的房屋提供解决方案。
同时，也需明确指出，绝不允许将非法占用的土地或违规建筑合法化处理，不得将依照正规报建程序进行的项目以历史遗留问题为由进行处置，对于“小产权房”以及违反永久基本农田保护及生态保护红线管控要求的建设行为，均不得予以登记。
这意味着，在广东省范围内，所有小产权房将无法进行登记，实行了全面禁止。
小产权房面临的核心难题并非市场交易中的风险，如一房多卖等问题，而是“土地确权”的难题，部分土地的使用在以往并未获得“合法”的认可。
所以，这算是广东省域内的小产权房不能“转正”的定局了。
这次发布的《指导意见》不仅是对《广东省自然资源厅关于印发加快处理不动产登记历史遗留问题指导意见的通知》（粤自然资规字〔2018〕5号）和《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号）的继承，同时也是对这些文件的强化和升级。
在《广东省自然资源厅发布的关于加快解决不动产登记历史遗留问题的指导意见》（粤自然资规字〔2018〕5号）中，已明确规定：“对于小产权房等违反法律法规规定的房产，将不予办理相应的登记手续。”
在2021年的最新指导文件中，重点强调了“防止产生新的历史遗留问题”，对于小产权房的问题并未详细阐述，且并未采取一概而论的强硬措施。
因此，这一版本的《关于加速处理国有建设用地不动产登记中若干历史遗留问题的指导意见》堪称是升级版的指导文件，其中融合了先前文件中的各项要求。
而此前广东省自然资源厅发布的《关于加快处理不动产登记历史遗留问题的指导意见》（粤自然资规字〔2018〕5号）文件，其关注焦点仅限于“违反法律法规的小产权房”，然而，最新的指导意见则将禁止事项明确列入“工作要求”之中。
这也意味着，这必须得到切实执行的工作职责与要求，执行过程中，对小产权房的审查与监管将会更为严格。
另一方面，对于小产权房的问题，事实上一直都是明文禁止的。
即便省厅尚未发布相关指导文件，不论是在深圳、东莞，抑或是广州，都已明确出台了具体规定。
在深圳对小产权房交易实施禁令的背景下，2016年正式出台了《关于严禁为违法建筑销售行为提供公证和律师见证服务通知》，该通知明确指出，要求各区司法行政机关、新区综合管理部门，以及市公证协会、律师协会，还有各公证机构和律师事务所，均不得为违法建筑的销售活动提供公证或见证服务。
因此，目前广东省自然资源厅发布的指导方针，旨在填补过往的不足，同时亦有效遏制了大规模小产权房存在的侥幸心态。
小产权房市场的更替
既然一刀严禁小产权房登记了，会有什么影响呢？
事实上，影响可能没有想象的大。
该房产的登记与交易自始至终都被严格禁止，且始终仅限于内部私下进行流转。
但有两个影响是间接的。
首先，官方实施了禁止登记的措施；其次，这一举措确保了小产权房的登记状况不会轻易发生变动。
维持小产权房的存在，实际上是在最大程度上保持其居住功能，这样做对于妥善安置新迁入城市的居民尤为有益。
同时，我们也严厉打击了那些意图炒作或投机小产权房的行为，有效遏制了小产权房价格的持续攀升。
大部分小产权房属于老旧建筑，若其价格上升，在城市更新过程中，改造统筹的成本将随之不自觉地提高。
登记完成之后，相应的权利争议在城市更新进程中可能增多，这进而使得城市更新拆迁的难度加大。
二是能够间接避免小产权房对商品房购买力的需求被分流。
须知，众多人对小产权房的理解并不仅限于价格低廉，相较于普通商品房，其租赁和销售的收益更为显著。
以深圳为参照，以位于西乡永丰社区的三居室为例，其售价仅为118万元起，仅为该地段同类商品房价格的四分之一。此外，该房源的租金可达3600元每平方米，据此估算，其租金年回报率大约为3.66%。
尽管租金收益并不突出，然而对于那些在初期进行交易的中小产权住房来说，其回报却是相当可观的。
这还不算小产权房本身的价格交易溢价。
2016年，深圳对小产权房的公证行为实施了禁令，紧接着在2018年，广东省自然资源厅对那些违反法律法规的小产权房实施了登记管理，尽管如此，2020至2021年间，深圳的小产权房市场依然呈现出一片火热景象。
在那些年，小产权房的价格急剧攀升，使得原本隐蔽的私下交易变得公开化，甚至被纳入了中央电视台的新闻报道之中。
现今的小产权房交易市场已不复往昔，尽管已历经五载变迁，但小产权房的价格波动似乎并不剧烈。
以宝安固戍—西乡—坪洲区域的小产权房市场为代表。
此处的小产权区域，堪称深圳人口密集的地带之一，其中某个区域聚集了众多南山区上下班的年轻人。
观察宝安固戍、西乡以及坪洲地区的小产权房价格，可以发现其报价变动并不显著。
麻布新村在市场行情火爆时，房价一度高达一房60万元，三房138万元，而如今，中介挂出的房源价格已降至一房58万元，三房139万元。
固戍村在市场繁荣时期，房价一度高涨，单套住宅的报价高达35万元，而三房更是飙升到110万元。然而，时至今日，中介挂出的房源价格已有变动，一房报价上升至39万元，三房报价也小幅上调至109万元。
而曾经的普通商品房，这几年变化可谓是翻天覆地。
2022年12月，位于盐田区盐田港片区的望辰府项目，其开盘时的备案平均价格大约为52482元每平方米。该项目的备案单价范围大约在47628元至66198元每平方米之间，而备案总价则介于461万至998万之间。
但相比开盘价，如今已经骨折。
还多次以备案初始价6折左右拿出折扣房源清盘。
本年度“618”活动期间，我们将推出三套住宅，具体为1栋楼的503室、3栋楼的203室以及3栋楼的401室。
原备案金额为511.54万元，现以大约六六折的优惠价格出售，仅需339万元，较原价下调了172.54万元。
原备案价格为691.68万元，现以大约57折的优惠，一口价降至396万元，较原价减少了295.68万元。
原备案价格为723.6万元，现以约55折的优惠，一口价降至397万元，降幅高达326.6万元。
7月来临，再度推出三套房源，以5至6.7折的超低价格进行甩卖。观察这三套房源的价格变动，不难发现，该项目不止一次进行了价格调整，这才促成了现在的折扣优惠。
2-1604项目的开盘备案价为473.62万元，经过价格调整后，备案价降至395.39万元。目前，该项目的价格已按照原始备案价的约67折进行下调，降至316万元，降价幅度达到了157.62万元。
2-1801项目的开盘备案价格为556.4万元，经过价格调整后，备案价降至427.21万元。目前，该项目的售价已按照原始备案价的约61折降至341万元，降价幅度达到了215.4万元。
3-201项目的初始备案价格为721.81万元，经过调整后备案价降至498.2万元。目前，该项目的售价已按照原始备案价的约55折降至399万元，降价幅度达到了322.81万元。
需知，项目周边的二手房价格，多在每平方米3万至6万元之间波动，相较之下，调整价格后的新房在价格方面并不具备太大的吸引力。
所以相比普通商品房，小产权房的价格似乎变化没太过明显。
