号称老黄埔最顶尖的豪宅盘，价格好“离谱”
中交四航旗下的珠江春项目，近期在鱼珠CBD区域传出了有关“工抵房”的消息，这些房源的售价从3.9万元每平方米起步，较开盘价直降了6000元每平方米。
人们一旦看到价格下降便纷纷购买，然而珠江春即便降价也未能吸引买家。察叔在6月份便听闻了关于工抵房的消息，那时他浏览了网签信息，显示有34套，然而时至今日，一个月之后——网签数据上升至41套。
开盘半年，月均卖个位数，附近竞品单月狂卖几十套。
中交四航局转行干房地产，是真心不容易，还是水土不服？
中交四航·珠江春：豪宅卖出刚需价
观此3.9万元每平方米的价格，众多人的直观感受无疑会是，竞争激烈啊，这不就是老黄埔地区那些必备住宅项目的价位吗？
仔细一看，这个价格甚至比很多刚需、刚改盘都低了。
中建未来方洲的均价定位在每平方米四万元，而中鼎书院上城的房价区间介于3.9万至4.4万元每平方米，富颐华庭在价格调整之后，新的户型价格区间已调整为每平方米4.3万至4.6万元。
这些新开盘的房屋起售价户型在70至90平方米之间，总价超过300万元，相比之下，珠江春的户型为130平方米，总价高达500万元，若选择180平方米的望江大平层，单价更是达到每平方米6万元以上，总价更是突破千万大关。
客观来看，五百多万尚可接受，但若总价突破千万，面对广州人的选择，购买老黄埔的新房，多数人更倾向于转向天河IP区域。
珠江春选址鱼珠CBD核心区域，毗邻繁华的金融城，地处广州向东发展的战略要地，地段优势十分明显。
但环境和配套上，就有些尴尬了。
珠江春虽然被定位为江景豪宅，但其本质却源于黄埔珠江村的改造项目，地处曾经的繁华重工业区，四周环绕着厂房与村舍，大货车驶过扬起尘土，码头上的集装箱装卸声此起彼伏，整体呈现出浓郁的工业风格与江景风光。
人们长久以来所期待的，正是黄埔码头的升级与改造，期望它能够蜕变成为类似上海北外滩那般国际化且豪华的邮轮码头。
（上海北外滩，图源网络）
然而，依据黄埔区政府今年公布的公示资料，当前码头的改造工程主要涉及扩大港口水域面积，增强泊位功能，同时提出了使用海域的期限为五十年。
换句话说，在将来，老黄埔的江边景观将变得愈发繁杂，而在短期内，该区域的交通状况也难以得到有效改善。
配套方面，比起其他新盘，珠江春也只能说是中规中距。
位于5号线大沙地站一公里范围内，鱼珠站则相距1.5公里，尽管属于双地铁交汇区域，然而步行至地铁站所需时间介于15至23分钟之间，这样的距离已经达到了需要电动车辅助接驳的程度。
在商业领域，珠江春缺乏独立的综合性商业设施，其商业活动主要依赖于距离约1公里的沙地商圈，以及相距3至4公里的宜家、山姆会员店和美林购物中心。
致命的是学校，项目配建了一所九年制学校，但迟迟没官宣。
老黄埔的新房项目普遍位于知名学校周边，例如富颐的黄埔广附，还有未来将落成的方洲华附以及海丝城的华中附，这些项目若非具备相当的实力和真诚，恐怕难以吸引到买家。
所以高开低走，中交四航局只能想出豪宅盘卷刚需价的降价绝招。
投资90亿，从施工总包到接盘甲方
珠江春项目的开发商，设于广州并稳固发展的那家大型国有央企，便是中交四航局。
依托于中交集团的支持，中交四航局一直专注于基础设施领域的业务发展，其核心业务涉及港口、桥梁、公路以及城市轨道交通等多个工程领域，包括设计、施工和投资等方面。
简而言之，就是施工总包。
广州拥有众多闻名遐迩的港口和隧道等重大工程项目，诸如广州车陂隧道、黄埔港以及南沙港等，均出自中交四航局之手。
此外，中交四航局亦参与了港珠澳大桥、深中通道以及平陆运河等众多重大工程的建造工作。
但在房地产业务板块，中交四航局还是个呱呱落地的新生儿。
近几年在广州开发过项目的仅有广州之窗，中交港湾大厦。
（“100”造型的广州之窗 ，图源网络）
真正的住宅项目，只有湛江的中交卧龙轩、中交龙海名都等。
珠江之畔的春天，标志着中交四航局首次深度介入的改造类重大工程正式启动，该局此番一举便投入了高达九十亿的资金。
自2020至2021年间，珠江村便开启了改造项目，该工程当时由景业名邦负责牵头。珠江村地处要塞，占地面积达到了26.87万平方米。若以鱼珠地区二手房价大约每平方米5万元来估算，其总价值几乎达到了135亿元人民币。
景业名邦的真正掌权者是前雅居乐集团董事会副主席陈卓贤，他不仅是景业名邦创始人陈思铭的父亲，更是当之无愧的“雅居乐系”代表。在往昔，雅居乐曾与碧桂园、恒大、富力、合生创展齐名，被誉为华南地区的五大家族。陈卓贤是雅居乐创始人陈卓林的第五个弟弟，因此被亲切地称为“五哥”。
2013年，陈卓贤投入1.8亿元助力儿子陈思铭创业，为他筹备了20.7亿元的启动资金、发展资金，并提供了5.355亿元的融资担保。在此同时，景业名邦依托雅居乐的上下游供应链资源得以维持运营。
2019年12月，景业名邦成功登陆港交所。
上市首日，雅居乐陈家五兄弟齐齐亮相助阵，吉利汽车的行政总裁桂生悦、英皇集团的主席杨受成，还有华南地区众多民营房企的领军人物，如富力集团的董事长李思廉、合景泰富的董事长孔健岷、时代中国的主席岑钊雄，均以个人身份购入股份，一时间成为市场焦点。
遗憾的是，景业名邦以及雅居乐系后续遭遇了重大挫折，陈思铭亦选择离职，景业名邦连续多年出现亏损，债券延期偿还，珠江村改造项目的临时搬迁费用迟迟未能支付，导致项目有停工的风险。
紧接着，科学城集团接过接力棒，历经波折，该项目的重任最终落在了中交四航局的“白衣骑士”肩上。
然而，成为白衣骑士并非易事，无论是从“施工总包”到甲方角色的转变，还是从营收数据来看，这个过程都不简单。中交四航局在2024年的总收入达到了521亿元，其中，基建业务的收入高达493亿元，而房地产业务的收入仅有1.3亿元。
察叔查询得知，珠江村在拆迁之后，整体建筑面积达到了大约90万平方米。在这之中，融资区域的建筑面积约为32万平方米，该区域规划有9栋住宅楼，共计可容纳1490户居民。
也就是说，珠江村旧改项目所获得的资金及利润，其来源完全依赖于那1490套住宅。
如果以半年41套的去化速度计算，需要18年。
或许，珠江的春天正与黄埔码头展开一场“拉锯战”，人们纷纷猜测，在接下来的18年里，江景是否会大幅升值，老黄埔是否能够重塑一个类似上海北外滩的繁华景象？
