原本计划搜集今年下半年西安即将推出的全新楼盘资料，却意外发现众多地块虽已摘牌多年，但相关项目却迟迟未开盘销售。
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这些住宅地块虽已成交但尚未开盘，其总建筑面积已超千万平方米；此外，已开盘但尚未上市的房源也在不断增加，因此，西安市的商品住宅待售面积还将进一步扩大。
这些土地，未来所面临的境遇各异。其中一部分将迅速进入市场进行销售，而另一部分则可能持续较长一段时间，仍旧作为存量住宅用地存在……
01
已成交未入市项目总建面超1000万㎡
此次地产房剑所涉及的地块统计，涵盖了至2025年7月8日为止已成功交易，但尚未投入市场销售的住宅用地。
据不完全的统计，已有85块土地完成交易，然而这些项目还未正式投入市场进行销售。这85块土地的总面积达到了6297亩，而总建筑面积更是超过了1000万平方米。
实际上，这仅是一个不全面的统计结果，原因在于我们并未将那些诸如泾河地产、秦汉地产等平台公司所获取的部分地块纳入考量。若将这些地块纳入统计范围，所得数据将会更加庞大。
这些项目已从土地摘牌，尚未进入市场流通，构成了西安商品住宅市场未来可能的供应来源。
根据西安近几年的国民经济与社会发展统计数据，2023年度与2024年度，该市商品住宅的成交总面积分别达到了1173.74万平方米和1131.02万平方米。
这些已成交但尚未投入市场销售的项目，其数量已足以满足西安全市一年的销售需求。
除此之外，市面上在售的楼盘中，尚有许多待售的住宅单元尚未推出市场，若将它们全部计入，整体的数据规模将更为庞大。
观察这些存量住宅用地的分布情况，可以发现西咸新区和浐灞国际港即将推向市场的商品住宅建筑面积均超过了一百万平方米，其中西咸新区的面积接近四百万平方米，而浐灞国际港的面积则接近两百万平方米。
西咸新区的住宅存量较为丰厚，这主要得益于其广阔的区域面积。此外，前些年平台企业获取的部分地块尚未进行开发，还有一些高价地块尚未进入市场，这些因素共同导致了较大的存量规模。
浐灞国际港之所以区域面积有所扩大，一方面是因为浐灞与港务的合并，另一方面，前些年推出的几宗高价地项目尚未进入市场，此外，近两年供地量也相对较多，这些因素共同导致了其库存量的上升。
此外，高新区的现有面积正逐渐逼近十万平米大关，目前已累计至八万七千五百八十八平米。
观察这85宗土地的成交记录，其中26宗在2023年以前完成交易，然而截至目前，这些项目尚未开始销售。在2021年和2022年，西安的土地市场呈现出两个显著特征：一是高价地块频繁出现，二是众多平台公司积极购地。这两个因素的共同作用导致众多项目至今未能启动开发。
在2024年以及截至7月8日的2025年，各存在22起和29起地块项目尚未投入市场销售。其中，不少地块是在去年年末至今年期间完成交易的，预计未来将逐步进入市场进行销售。
在地产房剑所进行的地块统计中，共涉及85宗地块，其中2020年成交的有3宗，但截至目前，这些项目还未开始入市销售。具体包括：位于曲江新区的曲江启夏里项目，秦汉新城的南飞鸿云境源起项目，以及航天基地的蓝光恒志芙蓉观辰项目。
紫薇时光云邸，这个高新区的“地王”项目，自拿地以来已过3年，却还未开始销售；同样，泾河区的“地王”项目隆基泰和澜庭溪谷，自拿地已超过4年，目前正处于搁置状态；而曲江区的“地王”，即西安的“地王”——雁翔路116亩地块，自摘地已近4年半，却仍未启动开发。
02
不同的地块命运不同
这些项目虽然已被移除土地但尚未进入市场，它们各自可能遭遇的命运各异。根据各个地块的具体情况，我们可以将其划分为若干类别。
第一类，项目很快就会入市的。
今年上半年，众多知名及实力雄厚的房地产企业已成功获取了地块，预计按照既定的开发进度，这些项目将在下半年陆续推向市场进行销售，因此无需对此过分担忧。
绿城目前正持有四个即将面市的新项目，金茂公司拥有两个，华润集团也有两个，邦泰集团掌握三个，中铁置业有一个，地建嘉信有一个，龙翔集团有一个，文昌集团同样有一个……在总计85个地块中，预计大约有20个项目将在今年下半年投入市场进行销售。
第二类，平台公司储备的地块。
平台企业所持有的众多储备地块，其获取时间普遍较长，其中多数是在2021年或2022年完成交易的，且成交价格并不低廉；此外，经开区内也有不少地块是在2024年达成交易的。
当前市场状况下，鉴于平台公司的特性，项目在短期内实现开发的概率较低；后续可能寻求代建服务，或者选择转让。然而，若要高价转让，则需等待市场整体回暖。
第三类，高价地项目。
这些高价购置的土地项目大多在2023年以前完成交易，尤其是2021年，开发商在支付了高昂的地价后，却遭遇了市场走势的下滑。有些地块的楼面地价甚至超过了现在的周边房价，导致开发商要么在亏损中艰难开发，要么选择耐心等待，期盼西安的房价能持续上涨，以便届时再进行开发。
第三类，开发商遇困。
泾河新城的隆基泰和澜庭溪谷、航天基地的蓝光恒志芙蓉观辰等项目，它们代表了开发商在遭遇财务危机后项目被迫暂停的案例，其中部分地块或公司股权已进入司法拍卖流程。
此类项目的未来，唯有静待新投资者的加入，继而在其引导下展开开发工作。
还是那句话：拿地只是一个开始，拿地之后才是真正的考验。
这种考验要求我们应对市场的不稳定性，要应对企业运营中的起伏，同时还要经受行业产品同质化竞争的挑战。
在西安，近年来，不少品牌房企在以高价购得土地后，遭遇市场走势下滑，这直接导致了项目在销售上出现亏损，或者是在开发初期仅完成部分工作后便暂停了进一步的开发。
各区域在土地供应方面需掌握好分寸，防止在短时间内供应量激增，导致新房市场出现激烈的竞争和价格战。
在众多情况下，我们不应仅着眼于新增的土地供应，对这些现有土地资源的有效利用和消化同样至关重要。只有将这些存量土地资源盘活，开发商才能实现资金的回流，进而得以持续进行投资开发，进而进一步激发投资活力。
鉴于各存量地块的具体状况存在差异，故而有必要研究并尝试多种策略，诸如土地交换、专项债券的收储、以及将收储的房源用作安置或人才住房等，其中某些做法已在西咸新区得到实施并取得成效。
