近日，广州市住房和城乡建设局在其官方网站上发布了《关于对市十六届人大五次会议第20252829号代表建议答复的函》（以下简称“该复函”）。针对梁丽珍等代表提出的《关于通过实施空置房物业管理费减免政策来提振广州房地产市场活力的建议》（编号为第20252829号），市住建局在复函中作出回应，指出“减免空置房屋物业费的做法，目前尚无相关上位法作为依据。”
外地已有减免空置房屋物业费的做法
湖南省发改委主导出台《湖南省物业服务收费管理办法》（编号湘发改价费规〔2022〕271号），其中第十五条明确指出：业主需在物业服务合同规定的时间内，针对已办理交付手续但尚未入住或使用的空置房屋，缴纳物业服务费，该费用可减免至最高90%，具体减免比例由各市、县自行决定。
青岛市发改委负责制定了《青岛市物业服务收费管理实施细则》（编号为青发改规〔2023〕4号），其中第十八条明确指出：在普通住宅的前期物业服务阶段，若住宅连续空置时间达到6个月或更长，业主或物业使用人需以书面形式通知物业服务方，并在双方确认无误后，从空置开始计算，物业公共服务费（包括电梯运行费用）的缴纳标准将不超过前期物业服务合同所约定的60%。
广州市对规范物业收费有明确规定
广州市发展和改革委员会、广州市住房和城乡建设局以及广州市市场监管局在2023年11月联合发布了《广州市发展和改革委员会 广州市住房和城乡建设局广州市市场监管局关于进一步规范我市住宅物业服务收费等有关问题的通知》（编号为穗发改规字〔2023〕9号，以下简称《通知》）。
该《通知》对于维护业主利益，规范物业收费有了更明确规定：
首先，将停车位物业收费标准予以下调。《通知》发布之前，收费标准最高限定在每月150元。自《通知》生效起，不论是否已有合同，住宅小区内自有产权车位（车库）的物业服务费用，均需遵循《通知》中的规定，具体为：泊位数在1000个及以下的车位，最高收费不得超过每月120元；泊位数超过1000个的车位，最高收费则不得超过每月80元。
二是确保住宅物业的收费标准依照原有的政府指导价保持稳定。针对广州市执行的一级服务标准，对于新建的普通住宅，其物业服务收费的政府指导价基准，依旧设定为每平方米每月2.8元。
第三，明确价格管理部门有权决定是否维持或调整前期物业管理服务的收费标准。对于批复发布已超过5年的普通住宅物业管理服务费用，具有管理权限的价格管理部门将依据政府规定的定价程序，从维护全体业主利益的大局出发，通过成本监督和评估，对那些收费过高的前期物业管理服务费用进行下调。
复函强调，为了提升物业服务市场的质量，有效减轻业主的经济压力，广州市发改委在2025年3月发布了旨在促进降低过高的物业服务费用的倡议。该倡议要求物业服务企业对收费中的不合理部分进行自查，加强成本控制，为费用下调打下基础。此外，还要求企业公开服务项目和成本，以便接受公众的监督。
减免空置房屋物业费，缺乏上位法依据
复函予以答复，针对众多代表所提出的减免空置房屋物业费用的提案，这一举措反映了对于民众生活需求和市场动力的关注，具有正向影响。然而，结合广州的实际情况来看，目前存在两个主要问题：
首先，减免空置房屋物业费的举措，在法律层面缺少相应的依据。依照《中华人民共和国民法典》的相关条款，业主有义务根据物业服务合同的条款向物业服务企业缴纳物业费，不得以未享受或无需享受相关服务为由拒绝支付物业费。在具体操作中，关于未入住业主是否能够减免物业费，可以在物业服务合同中进行明确规定。未约定的，应当适用民法典的规定。
其次，缴纳物业费用是合同中明确规定的条款。《中共中央国务院关于推进价格机制改革的若干意见》（中发〔2015〕28号）文件指出，应妥善处理政府与市场之间的互动关系，对于市场能够自主决定价格的项目，应交由市场自行决定，政府应避免进行不恰当的干预。《国务院办公厅关于强化行政规范性文件制定与监管的通知》（国办发〔2018〕37号）明确指出，行政规范性文件不得违法侵害公民、法人及其他组织的合法权益，亦不得额外增加其义务。同时，文件还强调，不得越权规定应由市场调节、企业自律、社会自治的事项，以及公民不得违法干预或干扰市场主体的正常生产经营活动。
广州市住房和城乡建设局在回复中明确指出，他们将按照自身职责，全力配合市发改委对相关问题进行深入细致的调研和评估工作，同时，会根据实际情况，及时向上级主管部门提交关于制定和优化相关政策法规的可行性建议。
在广州市住建局的回复函中，不仅对现行的政策法规进行了说明，而且还对全国人大常委会法制工作委员会的意见作出了相应的回应。
现行政策规定
（一）关于物业服务收费的相关规定
《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，业主需按照既定协议向物业管理服务方缴纳相应费用。若物业管理服务方已依约及相关规定履行了服务义务，业主便无权以未享受或无需享受相关服务为借口拒绝缴纳物业费。
《物业管理条例》第四十一条规定，业主需依照物业服务合同的相应条款支付物业管理费。若业主与物业使用人之间有协议，由物业使用人承担此费用，则依此协议执行；在此情况下，业主需承担相应的连带缴费义务。
《广东省物业管理条例》第四十七条明确规定，业主需遵守物业服务合同的相关规定，定期支付物业服务费用；在物业产权发生变更的情况下，业主还需确保与物业服务企业彻底清算物业服务费用。
《广州市发展和改革委员会、广州市住房和城乡建设局、广州市市场监管局联合发布的《关于进一步规范我市住宅物业服务收费等有关问题的通知》（编号：穗发改规字〔2023〕9号）中第二十七条规定，业主需依照既定协议，在规定的时间内，全额缴纳物业服务费用。物业服务人员已依约及相关规定履行了服务职责，业主不得以未享受或认为无需享受相关服务为借口拒绝缴纳物业服务费用。
（二）关于物业服务收费监管的职责规定
《国家发展改革委与建设部联合发布的关于物业服务收费管理规定的通知》（编号发改价格〔2003〕1864号）中的第四款规定，国家负责价格管理的部门联合国家负责建设管理的部门，共同承担对全国物业服务收费的监督管理职责。而在县级行政区域及以上，地方政府的价格管理部门将与同级别的房地产管理部门协作，共同负责本区域内物业服务收费的监督管理任务。
《广东省物价局与广东省住房和城乡建设厅联合发布的关于物业服务收费管理办法的通知》（粤价〔2010〕1号）第五款规定，省物价局与省住房城乡建设厅共同承担对全省物业服务收费的监督管理职责。同时，县级及以上政府的价格管理部门与相应的房地产行政管理部门，共同负责各自行政区域内物业服务收费的监督管理任务。
全国人大常委会法工委意见
2023年8月，全国人大常委会法制工作委员会公布了备案审查的相关案例，在这些案例中，法制工作委员会对物业管理费用缴纳的相关问题进行了详细的阐释和规定。
在物业管理费用的缴纳方面，《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，业主需按照既定协议向物业服务提供者缴纳相应费用。若物业服务提供者已依约及相关规定履行了服务义务，业主不得以未使用或无需使用相关服务为由拒绝缴纳物业费。《物业管理条例》第四十一条亦明确指出，业主需依照物业服务合同的约定，按时缴纳物业服务费用。若物业使用人与业主达成协议，由物业使用人支付物业管理费，则业主需承担相应的连带支付义务。对于已完工但尚未售出或未交付给物业买受人的房产，物业管理费应由开发商承担。
法工委经过研究后提出，依据民法典的相关条款，业主需依照物业服务合同的条款向物业服务企业缴纳物业费用，且不得以未享受或无需享受相关服务为由拒绝支付物业费用。至于物业费用的具体标准和不同情况下的缴费比例，民法典中并未给出明确的规定。在实际操作中，关于未入住业主是否能够减免物业费用的议题，可以在物业管理服务合同中进行明确约定。若合同中未对此作出规定，则应参照《中华人民共和国民法典》的相关条款执行。
在具体操作中，该省明文规定，对于那些虽已完成建设但尚未对外销售或交付给买受人的物业，物业服务费用应由开发商负责承担。一旦物业交付，若业主并未真正入住并使用，他们需支付物业服务费总额的百分之七十。然而，对于这一规定，法律工作委员会指出，它缺乏相应的上位法律作为支撑，同时在实际操作中也存在一定的困难。
