自1988年起，土地使用权得以通过租赁方式实现转手。依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的相关条款，住宅用途的土地使用期限最高可达70年，而商业、办公及工业用途的土地使用期限则分别为40年和50年。截至目前，对于商业办公用地使用期限届满后的续期问题，尚缺乏一个明确的法律规定体系。
城市化进程的加速，使得上世纪90年代建设的众多商业办公项目，正逐渐遇到土地使用年限即将届满的挑战。特别是那些如陆家嘴金融贸易区那样规划较早的区域，也因此受到了不少制约，这不仅影响了单个建筑的更新改造，也对整个区域的综合提升产生了影响。
在未来五到十年间，这一现象或许会演变成为上海城市再次进行开发的关键讨论话题。
土地年限不足掣肘楼宇更新的三个方面
自土地出让合同生效之始，商业办公项目的土地使用权期限一般为四十年。此类项目的土地剩余使用期限，即从获得土地使用权那一刻起，按照四十年进行计算，并需减去项目建设和开发所需的时间（不包括超高层建筑，通常至少需3至5年）。换句话说，即便项目从取得土地到最终建成所花费的时间是最短的，那么项目开业时剩余的土地使用年限也最多只有35至36年。
土地剩余使用年限在20年是一个至关重要的标准。ICCRA住房租赁产业研究院的院长赵然强调，投资机构在商办类项目土地剩余年限方面有着明确的倾向：20年被视为及格的底线，而30年则是优秀的标准。实际上，那些剩余年限超过30年的项目更受青睐，但这类物业在全国范围内却非常罕见。
业界普遍观点是，对于剩余使用年限少于20年的项目资产，其估值往往会受到影响；从经济核算和风险评估的角度来看，这类资产基本上不会被考虑纳入投资范围。
世邦魏理仕预测，到2030年，我国18个主要城市中，那些单一业主拥有的、土地使用期限不足20年的商办物业面积将增至约3000万平方米。其中，约七成位于一线城市，且这些物业大多坐落在城市的核心地段。
陆家嘴等区域将遭遇商业办公项目土地使用权剩余年限短缺的挑战。资料来源：新华社。
1990年代所开发的商业办公项目，随着剩余土地使用年限的日益减少，面临一系列挑战。这些问题将逐步显现，并对城市的再次开发和持续升级造成影响。其背后的原因和逻辑，可以从多个角度进行阐述：
首先，这会对投资决策产生显著影响。一旦土地的使用期限所剩无几，投资方往往会对资产价值的持续下滑感到忧虑，进而影响到预期的投资回报率。以普遍现象为例，许多投资机构倾向于避开那些剩余年限不足20年的项目，这一倾向使得那些土地剩余年限接近20年的项目在寻求资金支持时面临较大困难。
其次，限制了项目的改造进程。尽管部分老旧物业迫切需要更新换代，但由于土地使用期限的限制，投资方难以对其价值进行准确评估，因此不愿出资。这一状况使得众多地理位置优越、建筑主体结构完好的项目，因土地年限等种种原因而被舍弃，导致这些老旧物业错过了及时更新的良机。这不仅造成了核心区域土地资源的浪费，同时也对区域的整体功能和形象造成了不利影响。
第三，需对资产进行估值限制。依据不动产物业的评估标准，若物业的剩余使用年限较短，其潜在价值，即未来可能实现的价值或收益，将相应减少。在发行房地产投资信托基金（REITs）的过程中，那些土地剩余年限较短的项目，其资产估值往往会被降低，这一做法进而可能对项目的融资及发展产生不利影响。
戴德梁行华东区资本市场部执行董事卢强指出，从城市更新的视角来看，若商办项目的资产评估因年限因素受到限制，那么自然难以吸引到投资者的关注。尤其是在写字楼投资环境本身就十分严峻的当下，土地年限不足的写字楼投资前景更是雪上加霜。一方面，大型机构买家普遍不会考虑投资期限少于20年的项目；另一方面，虽然个人买家的标准不及机构买家严格，办公空间的销售也可能采取分散销售的方式，但土地的时效性问题终究会对估价产生一定影响。
上海商务楼宇的建设与开发现状分析显示，陆家嘴金融贸易区和虹桥经济技术开发区，因规划于1980至1990年代，拥有众多楼龄超过20年的商务楼宇；而黄浦区核心区、虹口区外滩北翼以及徐家汇等区域，也聚集了大量1990年代末至21世纪初开发的写字楼。这些区域在未来一段时间内，将共同面临土地使用年限的挑战。
以陆家嘴金融贸易区为参照，尤其是其核心区域小陆家嘴，这里是上海的金融中心，汇集了众多在1990至2000年间建成、楼龄已超过20年的商务楼宇，例如华能联合大厦和银都大厦等。这些楼宇的土地使用年限大多不足15年。小陆家嘴的土地资源相对有限，不同等级的商务楼宇在租金上存在差异，同时楼宇亟需进行品质提升和升级。此外，鉴于楼宇老龄化现象普遍，商务楼宇在绿色化转型、功能与空间改造等方面的更新需求显得尤为紧迫。因此，陆家嘴的商务楼宇由于土地使用年限的限制，正遭遇“功能陈旧—价值缩水—改造动力不足”的困境，而在小陆家嘴这样的核心区域，这一问题尤为显著。
土地年限续期细则仍待进一步明确
那么，商办项目的土地使用权续期是否有相关法律依据？
依据《中华人民共和国民法典》第二编第三分编第十二章第三百五十九条的规定，非住宅建设用地使用权在期限届满后，其续期需遵循法定程序处理。至于该土地上的房屋及其他不动产的权属问题，若双方已有明确约定，则依约执行；若无约定或约定不清晰，则需依照法律和行政法规的相关规定进行处理。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019年版）第二章第一节第二十二条规定，当土地使用权出让合同中约定的使用年限达到期限，若土地使用者希望继续占用土地，他们必须在期限届满前至少提前一年提出续期申请。除非是因为社会公共利益的需要，必须收回该地块，否则续期申请应当得到批准。经批准同意延长使用期限的，需重新签署土地使用权出让协议，并按照规定缴纳土地使用权出让费用。当土地使用权出让协议约定的使用期限到期，若土地使用者未提出续期申请，或者虽提出申请但未获得批准时，国家将无偿收回土地使用权。
总体来看，当前的法律规定并未对非住宅用途土地的续期事宜给出详尽的说明，只是简单指出续期操作是允许的。同时，它还提到续期操作需额外支付土地费用，并且必须至少提前一年提出申请。至于续期（或称之为到期更新）的具体操作方法、续期的具体期限以及应补缴的土地费用数额，都缺乏统一的标准和要求。
在地方性法规层面，上海的《城市更新条例》第四十一条明确指出，对于采用拆除重建、改建或扩建等手段进行城市更新的项目，可依据土地的用途及使用状况，依照法律规定重新确定土地的使用年限。若城市更新项目涉及土地出让金的补缴，则需在土地价格进行市场评估的过程中，全面考虑土地获取成本、公共设施贡献等多重因素，进而确定应缴纳的土地出让金数额。
上述上海市的地方性法规虽然允许重建、改建或扩建项目对土地使用期限进行重新设定，然而并未对商业用地年限延长的具体标准作出进一步的明确说明，比如是否能够从原本的40年延长至50年或更长。在项目实际遇到续期问题时，依然缺少清晰的法规作为指导。
卢强对实际操作的具体情况进行了详细阐述，他指出，在上海的市场操作中，针对商办项目的土地延期问题，除非遇到特定情况，比如国企改制时获得特别批准或划拨用地，否则截至目前，尚无一个成功的案例可供借鉴。
为此，研究人员对本市众多从事地产资产管理与城市更新的专业人士进行了咨询，根据他们的回应，业界普遍认为，在土地使用期限届满之前，土地应当能够依照特定流程实现有偿续约。不过，他们同时普遍认为，在相关延期政策正式发布之前，土地使用年限仍是上海地产大宗交易、城市更新以及项目改造过程中的一大障碍。
国有土地使用权的相关法律及法规。图源：仲量联行
根据公开资料，我国各地已出现多起商业办公项目土地使用权的续期案例，例如深圳罗湖区的国际商业大厦、浙江海宁市的龙祥大厦等。同时，浙江海宁市、杭州市，辽宁盘锦市，河北廊坊市，以及深圳等地均制定了相应的商办土地使用权续期标准规定。
以海宁市为参照，在其2018年颁布的《海宁市国有建设用地使用权出让（租赁）到期土地处置管理办法》中，对非住宅类土地到期后如何延期进行了详尽的说明。依据该办法，对于满足续期条件的到期土地，工业用地的续期出让年限不得超过30年，而商业用地及其他类型的用地则不得超过20年。在续费标准上，需依据办理续期时的土地市场评估价值，并参照亩产效益评估出的地价修正系数，计算出相应价格，然后缴纳土地出让金的金额为该计算结果的百分之五十。
各地续期案例显示，在地方性法规中，对土地续期进行评估的方法及续费的标准存在较大差异。评估方法主要分为两种：一种是以续期时的市场价值为依据，另一种则是以续期时的基准地价为依据。此外，还会结合规划因素、地理位置、土地用途、土地市场状况、补偿费用与续期时间的相关性、交易情况、地价水平和变动趋势等多重因素进行综合计算。该地方性法规，为上海未来制定土地续期相关法规提供了参考和借鉴。
陆家嘴作为中国重要的金融商务区之一，其商办土地使用年限的续期问题日益显现，这一现象不仅关系到个别商务楼宇的长期资产价值，还深刻影响着该区域整体功能的提升和未来的长远发展。以小陆家嘴内楼龄最老的良丰大厦为例，自建成以来已超过30年，按照商办土地40年的使用年限来算，其土地剩余年限已接近5年的临界点，续期压力变得十分紧迫。
以陆家嘴等上海核心区域为典型，目前迫切需要解决的土地续期问题主要包括两个方面：首先，迫切需要出现首例成功完成土地使用年限续期的具体案例。这一案例将为区域内其他面临类似难题的建筑物提供可供借鉴、易于模仿的实践范例，从而破解“无先例可依”的僵局；同时，必须对土地续期制度进行明确界定，涉及续期期限的具体设定、土地费用的缴纳及评估准则，以及从申请、审批到支付的全过程操作流程等。只有这样，才能确保区域内那些老旧的商业办公物业在续约方面有明确的规则可依，同时为其进行升级改造和重振生机排除政策上的障碍。
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