车库内空无一人，小区周边道路拥堵不堪。此类停车难题，不仅限于西安，全国众多城市亦普遍存在。究其根本，开发商为追求车位高售价，仅售不租，物业亦随开发商之意，取消了对临时停车的计费，致使业主们怨声载道，回家的驾车之路变得尤为困难。近期，西安市未央区人民法院通过判决书对这一现象予以明确否定。业主请求
判令被告将未处分地下车位以出租方式、按时计费方式提供使用
一审民事判决书中明确指出，原告身份是西安市未央区某小区的业主，而被告方则包括西安筑弘房地产开发有限公司、西安市某物业服务有限公司以及该物业服务有限公司的第三十分公司。
原告所述情况表明，自小区地下停车场建成并投入使用以来，被告某物业三分公司已向业主发布通告，宣布小区将不再允许临时停车，外来车辆以及未购置车位的业主将无法进入地下车库停放。目前，小区的产权车位中仍有三分之二尚未售出；至于人防车位，被告方提出需租赁期限为20年，这实际上等同于变相销售。被告在小区地下车库车位规划上实施了仅售不租的策略，拒绝让小区业主通过租赁方式使用车位，此举侵犯了业主作为小区居民的正当权益。
原告要求判决三被告：立即停止对原告使用小区公共停车位进行阻碍的行为；需将规划于建筑区划内的未分配地下停车位，以租赁形式、按时间计费（每小时2.5元，每4小时为一个计费单位）提供给原告使用；并需向原告公开建筑区划内地下停车位的使用和分配情况。
法院认为
车位车库应首先满足业主需要
在未完全出售的情况下不得只售不租
依据当事人所述及经过核实无误的证据材料，法院在确认若干事实的基础上，进而作出判断：
依据《中华人民共和国民法典》第二百七十六条的规定，在建筑区域内，那些规划用于停放汽车的停车位和车库，理应优先满足业主的使用需求。显而易见，小区的整体环境包括车位和车库，这些设施旨在为所有业主提供居住的便利。因此，对这些资源的利用必须遵循业主购买专有部分的需求。此外，车位和车库的问题也属于业主成员权的范畴，其使用和转让必须符合小区建筑物的整体使用情况以及所有业主的共同利益。
在本案中，《商品房买卖合同》对涉及小区的建筑区域内的停车位和车库进行了明确的规定，指出其所有权归属于卖方，也就是被告筑弘公司。然而，在涉及小区的建筑区域内，那些尚未全部售出的停车位，是不允许仅进行销售而不提供租赁服务的。被告某物业第三十分公司拒绝让未购置车位证的原告停入小区地下车库，这一行为显然违反了车位及车库应优先满足业主需求的规则。因此，作为业主的原告有权要求被告筑弘公司将建筑区域内的车位对其开放租赁，而被告某物业第三十分公司理应提供相应的配合。在租金标准等事项上，这属于平等民事主体间的意思自治领域，理应由被告筑弘公司与原告共同协商决定，并在过程中坚持自愿、公平、诚信的原则。
法院指出，依据《中华人民共和国民法典》第二百五十四条第一款的规定，国防资产为国家所有。据此，人防车位的所有权理应归属于国家。被告筑弘公司作为涉案小区的开发和建设主体，仅对这些人防车位拥有使用权，并不具备产权。因此，该小区内的人防车位理应优先考虑业主们的需求，被告筑弘公司需向原告提供空余的人防车位，并采取计时收费的形式供其停车，具体的收费标准将根据相关法律法规来设定。
小区停车问题需满足所有业主的需求，需考虑到涉案小区的规划中车位、车库与住宅单元数量的配置比例，原告需从中挑选一种方案来满足其停车需求。
占有共有道路的车位系全体业主共有 应由全体业主协商决定
法院进一步指出，依据《中华人民共和国民法典》第二百七十五条第二款的明文规定，若业主共有的道路或场地被用于停放车辆的车位，则该车位归全体业主共同所有。据此，涉案小区所使用的共有道路部分的车位，理应归属于所有业主共同享有。依据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条第一款第九项第二款的规定，涉及共有权益及共同管理事务的诸多重要事宜，均需由业主集体作出抉择。显而易见，关于该小区共有道路部分车位的利用问题，理应由小区所有业主共同商议决定。原告作为小区的一名业主，却提出以租赁或计时收费的形式使用这些车位，其主张与法律规定不符，故此，本院对其诉求不予采纳。
最终，法院裁定筑弘公司需在判决生效后三十天内，向原告提供案涉小区中尚未出售或出租的某个建筑区划内的产权车位供其租赁停放，或者开放小区内一个闲置的人防车位，允许原告按计费方式停放，同时要求两被告物业公司协助处理相关手续。至于原告业主的其他要求，法院则未予支持。
马上就采
原告业主：不能在“只售不租”后出现“租售双高”
7月3日的午后，华商报的资深记者成功联络上了该案件中的一方当事人，即居住在该小区的业主夏先生。
夏先生向记者透露，小区内不少居民针对此事提起了法律诉讼，而他便是这些诉讼者中最早行动的一位。在他看来，相较于以往发生的类似案件，此次法院的裁决具有里程碑式的意义。
事实上，西安市去年曾出现过一处车位仅售不租的案例。当事人为争取租赁车位权益，历经21个月诉讼，终获胜利，然而问题并未得到根本解决。夏先生补充道，在法院判定“只售不租”违法之后，又出现了“租售价格双高”的新问题。开发商意识到不能再单纯实行只售不租的策略，于是转而通过设定高额租金的手段，间接地阻碍车位的租赁行为。我察觉到这一状况后，便无法再提起“仅售不租”的诉讼，因为继续要求允许租赁已变得毫无价值。实际上，在判决书公布之前，他们已发布了车位租赁广告，其中包含每月80元的停车服务费用，总计每月需支付830元。据我所知，目前无人能够承担这样的租金。因此，在诉讼中，我主要提出了按时计费停车的诉求。我确实有临时停车的需求，而且西安市对临时停车有政府设定的指导价格，即每4小时收费2.5元，这一价格在许多小区都得到了实施。按照这个计算，停车费用有一个最低保障，每月最高费用不会超过450元。如果租车位的价格超过了这个标准，我可以选择不进行租赁。因此，我觉得开发商最不妥的做法便是取消了按时间计费的临时停车服务，绕开了政府规定的收费标准，导致我作为业主的停车需求无法得到满足。实际上，我本人需要临时停车，而且家人和朋友开车来访时同样需要临时停车。
我感到一审法院的判决相当审慎，仅规定人防车位需按时间计费进行停车。这样一来，至少我个人的问题已得到妥善解决。目前，我们小区尚未成立业主委员会，我所提起的并非集体诉讼，其目的仅在于解决我个人的停车难题。小区内共有160多个停车位，对于我个人而言，已足够使用，毕竟我只需一个车位。实际上，我们小区住户超过1300户，开发商与物业共同管理着2000余个车位，地下车库内目前闲置约1500个车位。一旦我方案件胜诉，其他业主亦可依此为依据。若类似案件增多，法院必将协调行政部门介入处理此类问题。然而，目前开发商与物业均表示将提起上诉，拒不执行一审判决，人防车位依旧未按约定开放并实施按时计费停车。”夏先生说。
律师观点
业主“或买或租”车位的权利应当维护和保障
陕西言锋律师事务所的主任律师贾涛表示，未央区人民法院作出的判决既合法又合情，其立场清晰，论据充分。
开发商虽然握有车库车位的所有权，然而，民法典中有着明确的规定，指出“建筑区域内规划用于停放汽车的车位和车库，需优先满足业主的需求”，这一物权受到相应的限制。此外，车位原本就是小区的配套设施，因此，小区业主对于车位是购买还是租赁的选择权，理应得到维护和保障。依据民法典第二百七十六条的规定，法院在司法实践中充分彰显了保障业主购买或租赁权益的原则，这一做法充分展现了“司法为民”的宗旨，并发挥了积极的引导和示范效应。
依据《民法典》的规定，国防资产归国家所有，而人防车位亦属此类资产，因而同样归国家所有；根据《人防法》中“投资方享有收益”的条款，建设单位享有使用权，然而，若人防车位的建筑安装费用已包含在房价之中，则该使用权理应归属于所有业主。法院明确指出，人防车位属于国防资产，是国家财产，其法律适用精准无误。这不仅彰显了法院在解决纠纷方面的积极作用，展现了良好的法律社会效应，同时也充分体现了法院在司法实践中对保护人民利益和国防战略的重视。
贾涛提出，将业主共有的道路或场地用作停放汽车的停车位，应视为业主共同财产，其使用权的决定应由小区所有业主共同商议并作出。因此，有必要在小区内设立业主大会，并通过召开业主大会的形式，对该事项进行讨论和表决。
