历经多年稳步实施的“保交楼”项目，近期因福州住房和城乡建设局发布的一则公告而引发了广泛关注。
6月24日，福州市住房和城乡建设局通过官方网站对外发布了《福州市住房和城乡建设局对招商银行股份有限公司福州分行预售资金监管不到位问题整改情况的通报》。通报中指出，招商银行福州分行在协助法院对“世茂云浦公馆”（世茂云境）项目的监管账户资金进行划扣后，又将资金划转至华润深国投信托。鉴于该行违反了“保交楼、保民生、保稳定”的原则，通报对其行为进行了批评，并决定暂停招商银行在福州市开展预售资金监管业务的资格。
《凤凰WEEKLY地产》从内部消息源了解到，福州市住房和城乡建设局、招商银行以及当地法院在通报发布后，向监管部门进行了情况说明。到了6月28日，福州市住房和城乡建设局已在其官方网站上删除了该通报。
依据最高人民法院、住房和城乡建设部以及中国人民银行于2022年共同颁布的《关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》，住建局的行为有充分依据。该文件被视为部门规章，一旦违反，将面临行政处罚。此事件成因复杂，法院亦应承担相应责任。韩铁雄，北京市盈科（福州）律师事务所投资并购法律事务部的负责人，同时也是一名注册会计师，他这样说道。
一位曾参与保交楼项目的建筑商旗下分公司的高层在接受《凤凰WEEKLY地产》采访时指出，目前国内众多保交楼项目中，银行与法院的体系已实现互联互通，然而，用于保交楼的资金却是绝对不能随意挪用的。这一做法虽未触犯法律，却违背了相关规定。
保交楼优于债权
世茂云浦公馆，这座通报中提及的住宅，坐落于福州市的江南CBD区域，它是浦下旧村改造工程的一部分，并且早在2020年就已经完成了所有取证手续。据世茂集团透露，《凤凰WEEKLY地产》杂志报道，该项目的交付时间定于2021年9月2日，交付形式为毛坯房，并且所有业主的房产证都已办理完毕。
世茂云浦公馆的交付日期在2022年全国保障交房工作启动之前。尽管如此，后续仍出现了关于保障交房的问题，主要原因是该楼盘中商品房的比例仅为20%，而剩余80%的住房则是分配给浦下旧村村民的安置住宅。
《凤凰WEEKLY地产》获悉，所谓的安商房，亦称作安置型商品房，系福建省，尤其是福州市所推广的一种独特住宅类型。此类房屋作为货币化安置手段之一，依照商品房的运作方式开发，并被归类为限价商品房。安置型商品房的售价通常在原价的六至七折之间。其销售流程为：政府先行支付回购款项，随后再向被征收者进行销售。所以，这里会出现一笔由政府出资的“回购款”。
福州住建局在通报中称，这笔回购款为1.3亿。
福州市住房和城乡建设局在通报中明确指出，该笔高达1.3亿元的回购资金在存入监管账户不到一个小时的时间内，招商银行便协助法院对账户内所有资金进行了划拨，划拨目标为华润深国投信托。显而易见，华润深国投信托是该项目的主债权持有者。
在地产开发领域，信托介入前期融资的情况相当普遍。《凤凰WEEKLY地产》从相关知情人士那里了解到，华润深国投信托已经获得了确认其债权权的法院判决文件。
关键问题出在：信托公司可以划扣监管资金吗？
福州市住房和城乡建设局在发布的通报中明确指出，对于保障交付楼房项目的预售资金监管账户，可以实施司法冻结，但不得进行划拨；同时，项目确保楼房交付的相关工作尚未全部完成，参与建设的单位中部分工程款项尚未得到支付，而购房者的办证、开票以及税款缴纳工作也尚未落实。福州市住房和城乡建设局在通报内容中特别指出了一份具有指导意义的文件，即编号为【2022】12的最高文件，具体为《最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行共同发布的旨在规范人民法院保全执行行为，确保商品房预售资金被用于项目建设的通知》。
《2022》年最高12号文件开篇便明确指出，在人民法院对预售资金监管账户实施保全或执行操作时，必须秉持善意文明执行的原则，严格遵守比例原则，确保不会因法院的保全或执行行为，导致施工单位无法及时获得工程进度款项，进而造成商品房项目建设的停滞，影响项目的最终竣工和交付，从而损害广大购房者的合法权益。
在商品房项目完成房屋所有权首次登记之前，法院不得对预售资金监管账户内监管额度内的资金实施划拨行为，除非是当事人就因该商品房项目建设而产生的工程进度款、材料费、设备费等债权提起的执行申请。
盈科律师事务所的韩铁雄律师指出，依据【2022】年发布的最高12号文件规定，在房屋交付的诉求上，其权利地位高于工程款的优先权，甚至超过了抵押权的优先级。“法律为商品房购买者赋予了极高的优先权，旨在保障其居住权益，并维护社会和谐稳定。房屋交付的请求权在建设工程价款优先受偿权、抵押权及其他债权之上，确保了交付房屋的优先性。”他强调，这涉及由三个部门共同发布的文件，其中法院和银行都必须严格执行。
监管已有统一定调
在投入保交楼工作的关键阶段，信托机构与开发商等利益相关方之间的矛盾和争执频繁出现。回溯至2023年，福建地区一家信托公司对房地产项目采取行动，该事件同样在业界引发了广泛的关注和讨论。
厦门国际信托在项目公司搬迁之际，带走了中梁正荣天著润宸项目的共同管理保险柜。厦门国际信托对此的表述为“接管”，而正荣方面则声称“保险箱失窃”。此外，2023年，中信信托与融创在贵阳、成都及绍兴的三个房地产项目上出现了“抢夺公章”的事件。在此之前，融创于2022年与中融信托就武汉塔子湖项目高达11.4亿元的预售资金展开了争夺。
实际上，这并非福州市今年首次因在保障交楼工作中出现违规行为而发布通告。紧接着福州市住建局对招商银行福州分行进行通报的次日，中航信托同样受到了通报批评，原因在于“在保交楼工作中未能履行职责”。据通报内容显示，位于“榕心江来”项目的60%股权由中航信托持有，该公司在推进“白名单”融资工作方面持续推诿，托管前后的态度均显消极，缺乏作为。
某知名房企在积极推动保障住宅交付工作的过程中，其财务部门人员向《凤凰WEEKLY地产》表示：“实际上，仅有少数监管资金能够得到银行的完全监管，大多数情况下，银行与法院的系统是相互连接的。”该建筑商的子公司高层也证实了系统互联互通的情况，但他强调：“即便如此，监管资金依然是不容侵犯的，资金被挪用的情况极为罕见。”业主在办理完相关证件之后，还需支付工程款项，而即便是预售资金，也未必能够完全抵充所需工程款。
住建和司法两部门在过去两年已达成共识，明确了首要任务是确保建房资金投入并加速楼盘交付。至于其他涉及司法的债权纠纷，则必须在楼盘交付之后才得以逐步推进。严跃进副院长强调，这其中的先后顺序十分明确。
截至目前，保交楼任务仍然具有紧迫性。
今年三月五日，《2025年国务院政府工作报告》中明确提出，必须持续加强保障交付房屋的工作。根据国家金融监督管理总局官方网站的信息，三月十三日，该局党委召开了一次规模扩大的会议。会议强调，2025年是“十四五”规划的最后一年，需要不断推动城市房地产融资协调机制的拓展和效率提升，并坚定不移地执行保障交付房屋的任务。
