广东中山马鞍岛 图源｜每经记者 陈荣浩
2024年6月30日，深中通道正式启用，这一历史性时刻使得紧邻该通道、坐落在珠江口西岸的广东中山市马鞍岛，在短时间内迅速吸引了粤港澳大湾区的广泛关注。
图源｜“香山河图”微信公众号
身为“临深三剑客”的一员，在楼市交易异常活跃的时期，中山的房地产市场得益于深中通道的构想而变得异常火爆，并在2021年附近达到了其巅峰状态。
实际上，在深中通道正式开通之前，众多中山地区的房产经纪人频繁以“通车倒计时启动”“红利期即将收尾”为借口，敦促客户尽快完成交易。“仅需15分钟可达，价格仅为前海区八分之一”的口号，一度成为某些开发商的宣传标语。
2021年，恒大在马鞍岛的楼盘推广信息
如今，深中通道开通已满周年，那片被誉为“深圳后花园”的区域，其房地产市场状况究竟怎样？
7月1日，《每日经济新闻》记者深入中山马鞍岛的多处住宅项目进行实地考察，发现靠近深中通道入口的地理位置仍旧是各大楼盘的一大吸引力。观察全局，尽管各项规划正在逐步变为现实，但岛上的人气并未达到预期，“新区风格”的氛围较为明显，整个区域在售的住宅项目数量并不多。
马鞍岛的住宅价格走势与整个房地产行业的发展趋势保持一致，其峰值出现在2021年。在那一年，大量投资者涌入市场进行炒房活动。特别是在深中通道开通前的两年里，市场持续对未来的预期进行过度消费。7月2日早上，中国城市专家网研究院的院长宋丁通过微信向《每日经济新闻》记者透露了这一观点。
请参阅先前发布的报道，《深入调查中山房地产市场：房产中介回忆起“开盘抢购”的热闹场景，部分项目已恢复部分优惠，开发商之间的竞争愈发激烈》。
新房卖得比二手房便宜？
马鞍岛招商臻湾府的置业顾问魏芳指出，该项目的79平方米两室两厅一卫户型，当前售价大约为1.45万元每平方米，这一价格相较于三年前开盘时已经降低了将近一半。她的话语揭示了马鞍岛当前楼市的实际情况。
马鞍岛上，诸多项目自2021年起便已启动销售，然而时至今日，仍有部分项目持续在售。更有甚者，其中一些新房的售价甚至低于二手房的价格。
粤海城位于马鞍岛北部，2021年9月的平均售价为每平方米2.7万元，而在销售高峰期，其最高售价甚至达到了每平方米3.1万元。然而，目前根据现场置业顾问提供的信息，一些经过“清栋特惠”处理的房源，其单价已经降至每平方米1.37万至1.45万元之间。
链家网的数据显示，当前该小区的二手房挂牌价格平均达到了每平方米2万元。
今年初，当地一家中介在接受《每经》记者采访时透露：“往昔中山房地产市场异常火爆，主要得益于深中通道概念的炒作，例如马鞍岛，当时不少楼盘的价格一度超过每平方米3万元，而现在则普遍降至约1.5万元。目前中山的市场需求主要来自本地居民，而投资者的人数则相对减少。”
来源：中山中原地产
在库存情况上，中山中原地产提供的数据表明，到2025年5月，中山市共成交了1521套住宅，其中马鞍岛片区成交量为67套；中山全市的平均去化周期达到了37.4个月，而马鞍岛的去化周期为19.8个月；此外，从新房的库存数量来看，中山市的新房库存大约有5.67万套，而马鞍岛的库存仅有2342套。
概念红利消退？
《每日经济新闻》曾报道，深中通道项目在2015年年末得到了国家发改委的批准，随后在2016年年末正式启动了建设，而到了去年的6月30日，该项目已经顺利实现了通车。
自批复下达之刻起，深中通道便引发了中山房地产市场的波动，得益于深中通道这一概念的助力，中山楼市便接连迎来了一轮又一轮的涨跌起伏。
然而，从客观角度来看，在高峰期结束之后，马鞍岛的住宅价格并未如众多人预想的那样，随着深中通道的正式开通而显著上升。
一位当地的中介向记者回忆，往昔市场繁荣之际，马鞍岛的恒大项目开盘，曾掀起一阵抢购狂潮；那时，周围的朋友们不惜支付高额的诚意金，只为了能抢到一套房子。
在接受记者采访时，一些购房者透露，他们虽未在中山就业，却对深中通道前景持乐观态度，并认为其投资潜力巨大。于是，他们以167万元的价格购置了一套房产，并计划以至少125万元的价格出售。然而，考虑到税费和利息的叠加，他们几乎亏损了100万元。
记者观察到，时至今日，不少楼盘依旧采用“社区巴士”等手段来吸引潜在买家，这些巴士每日定时往返于深中两地，票价仅为5元。
相较之下，驾驶车辆穿越深中通道所需的桥梁费用为66元，每辆标准车型通行一次；而乘坐跨市公交车前往马鞍岛中山国际人才港的票价大约为15元，按每人计算。
招商臻湾府推出“社区巴士”揽客
乘坐小区门口的大巴，仅需5元便可抵达深圳宝安中心，这比自驾要节省不少成本。魏芳的话语中，揭示了深中通道开通后，马鞍岛住宅项目的关键吸引力所在。
王平，在马鞍岛担任房产中介多年，他指出，马鞍岛未来将拥有三个关键交通节点，分别是深中通道、正在建设中的18号地铁站香山站以及中山客运口岸。由于地铁尚在建设中，而中山客运口岸坐落在马鞍岛南部，因此深中通道这一相对明确的交通设施，已成为众多楼盘吸引购房者的一大亮点。
相较之下，一旦深中通道开通，乘客从深圳宝安机场或前海区域出发，仅需20至30分钟便可以到达对岸的中山马鞍岛。尽管这样的通勤时间得到了显著减少，但两地之间的房价差距依然十分明显。
安居客的统计资料表明，到7月2日为止，深圳前海地区的新房平均价格大约为每平方米9.1万元，宝安区机场板块的新房平均价格大约为每平方米4.6万元，而马鞍岛上的多数住宅价格大约在每平方米1.2万元至1.8万元之间。
实地走访中，记者感受到马鞍岛的主干道既宽敞又干净，尽管深中通道的开通使得人流量有所上升，但与成熟的城区相比，其人口密度依然不高。在商业配套上，除了金辉苑商业街以及即将启用的翠峰大厦，大型商场和综合体的数量并不多。
宋丁认为，马鞍岛房价的稳定，实际上从更深层面上讲，是由区域经济的稳定所决定的，这主要与产业引进的状况密切相关。
深中通道一旦开通，两地间人才、资金、技术的交流将更为紧密。该区域未来务必积极寻求与深圳产业的投资合作。产业一旦落地，便会吸引人才涌入，随之而来的还有商业、教育、医疗等配套设施的完善。然而，产业的引入并非一蹴而就，它需要时间的沉淀，这是一项需要耐心等待的长期工程。宋丁如此分析道。
（应受访者要求，文中魏芳、王平为化名）
