深圳湾豪宅翡翠海岸 每经记者 陈荣浩 摄
今年六月底，深圳顶豪区域的翡翠海岸项目成功交易了一套面积为89平方米的住宅，成交价格为1420万元人民币，计算得出的单价为15.96万元每平方米，这一价格已经低于了16万元每平方米的标准。
四年前，该小区曾以每平方米约29万元的价格成交。根据链家网提供的数据，截至目前，翡翠海岸还有11套房源在售，其挂牌的平均价格为每平方米24.6万元。
翡翠海岸曾以其无敌的海景资源备受青睐，但伴随着中信元湾府这一邻近海岸的新项目开工，其原本的竞争优势正在逐渐减弱。
在深圳，因海景视线受阻而遭受同类产品挤压的情况时有发生。7月7日午后，深圳中原研究中心的高级研究员邹少伟通过微信向《每日经济新闻》的记者阐述，目前深圳的豪宅主要聚集在红树湾、后海、深圳湾、蛇口以及前海等区域，而这些区域中不少是早年通过填海方式形成的。随着填海区域的开发进程，部分原本享有直接海景的房产受到了遮挡，这一变化进而对那些房产的市场价值产生了负面影响。
邹少伟强调，一般情况下，只要新开发的楼盘规模不是很大，那么对现有存量房屋的冲击通常不会太严重。
海景被遮挡，成交价跌一半？
翡翠海岸曾是深圳湾的“海景宠儿”。
深圳湾核心区域聚集了众多高端住宅，其中不乏深圳湾一号、恒裕深圳湾、卓越维港、三湘海尚等知名豪宅项目。这些豪宅项目的业主普遍将挂牌价定在每平方米20万元以上。
翡翠海岸与深圳湾公园相隔仅一条道路，二者之间的直线距离仅为200米。该项目的容积率大约为2.0，楼与楼之间的距离宽敞，曾与恒裕滨城齐名，被誉为“深圳湾豪宅的巅峰之作”。
在此之前，翡翠海岸的一大亮点是它那无与伦比的海洋风光，某些楼栋的户型设计使得深圳湾公园与香港元朗山脉的美景一览无遗，而站在20层以上的高度，甚至可以观赏到华润总部那如春笋般的建筑形态，以及福田CBD那壮观的城市天际线。
特别需要指出的是，该住宅区的最小户型面积大约为89平方米，并且同样享有美丽的海景风光，在市场上曾被看作是进入深圳湾区域的难得机会。
根据历史交易记录分析，翡翠海岸在2021年的最高售价达到了每平方米约29万元，而目前该小区在链家平台上的平均挂牌价格大约为24.6万元每平方米。
图源：贝壳找房
尽管挂牌价格依旧居高不下，然而根据贝壳平台提供的数据分析，翡翠海岸的实际交易价格却与业主的预期有着显著的差距。
正如之前所述，至6月底，该小区成交了一套面积为89平方米的住宅，其成交总价达到了1420万元，计算得出的单价大约是15.96万元每平方米。
目前市面上有一套价格相对低廉的东南向89平方米住宅，其挂牌总价大约在1600万元上下。该业主出售意愿强烈，且还有议价空间。值得一提的是，就在不久前，同一楼层的这套房源已经以1550万元的价格成交。7月7日早上，该区域房产经纪人刘桂云向《每日经济新闻》记者透露了这一信息。
翡翠海岸与中信元湾府仅一路之隔
王峰，该区域豪宅的置业顾问，向《每经》记者透露，随着中信项目完工，翡翠海岸的房价预计将显著下降。目前，翡翠海岸正遭遇两大不利因素：一方面，中信元湾府建成后，部分住宅可能受到遮挡；另一方面，短期内施工产生的噪音也是一个问题。
王峰指出，若能容忍暂时的噪音干扰，那么翡翠海岸这款89平方米的住宅，一旦总价降至1400万元，便值得考虑购买。
两个项目在地图上的距离对比
记者在项目实地考察中发现，翡翠海岸与中信元湾府相隔仅一条道路，而中信元湾府目前正处在基础施工期。翡翠海岸的D栋和E栋与中信元湾府位置较近，这可能导致其海景受到遮挡。
中信元湾府一期工程将建设五座超高层建筑，其中最高一座达到54层，有些楼栋的高度超过了71.75米，甚至超过了深圳歌剧院的部分楼栋，这些楼栋的高度在20层以上。
大豪宅更抗跌
克而瑞的统计资料表明，在今年上半年的时间内，我国30个主要城市的房地产市场中，成交额超过5000万元的高端住宅，无论是二手房还是一手房，其成交量均有所上升，其中二手房成交量为591套，同比增长了48.5%，而一手房成交量为173套，同比增长了43%。
记者经梳理发现，在深圳的豪宅领域，小户型住宅的价格变动相对于大户型来说更为显著。
