上海这座售价至少2亿的豪宅项目历经17年终于迎来开盘：其建筑风格难以评价，外观宛如一座庞大的灰色“容器”。
上海宁国府邸 图源｜每经记者 包晶晶
需投入5000万元进行动态验资后方可参观房产，且单套房产的最低总价为20亿元，且位于上海市区之外。
在绿意盎然的掩映之下，隐约可见数个庞大灰色的“容器”，上面开凿出形态各异、间隔不均的长方形孔洞。“容器”之间似乎相互衔接，仅凭外观来看，很难将其与住宅建筑相联系，许多参观者均表示“这种风格实在难以接受”。
房子外观像巨大的灰色“盒子”
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宁国府邸这个位于郊区的项目，其售价竟与市中心独栋别墅相当，这是为何？在这17年间，又发生了哪些变迁？近期，《每日经济新闻》的记者特地前往长宁区的这个神秘项目，旨在揭开其背后的真相。
01
从地价3.28亿元到一栋别墅2亿元
沿着上海市中心向西延伸，穿过古北路，虹桥路两旁林立着众多高档住宅小区。在张爱玲的笔下，虹桥路曾是40年代上海那些花园式的砖墙建筑和宁静庄园的集中地。
项目占地三角地块，其东侧毗邻青溪路，西侧则与西郊宾馆的绿地接壤；北侧与可乐路相连，紧邻顶流别墅的檀宫；而在西南方向，通过一条名叫野奴泾的小河相隔，便可以远眺两大高端别墅区——西郊锦园和西郊田园。
行至檀宫南面的围墙之外，视线便可触及宁国府的宅邸，其灰白相间的石砖外墙将工地内部景象严密地隐藏起来。
灰白色石砖的外墙把工地内部遮挡得严严实实
围墙之外的施工标识牌上清晰标注了工程的性质：这是一处民用住宅项目，而该项目的建设单位是上海百仕达西郊地产发展有限公司，该公司在文中简称为百仕达。
围墙外的施工铭牌写明了工程类别
观察公示的平面布局图，可以发现，11座中空建筑主体首尾相连，它们沿着三角形的用地布局，形成了一串水滴状的“项链”。在项目内部，一条主要道路从可乐东路延伸至青溪路。
该栋中空建筑主体首尾相连，顺着三角形的地块排列，形成了一串水滴状的“项链”。
采用风貌别墅的销售方式，并非采取集中摇号的方式开盘。购房者在售楼处需验证资金达到5000万元，之后我们能够提供每套房源的具体价格电子版，预计单栋别墅的总价从2亿元起步。置业顾问张小姐（化名）在电话中向《每经》记者如此说明。
张小姐强调，此次销售相隔17年之久，但关于是否存在土地性质上的“硬伤”，如商改住等问题，她明确指出：“该地块系从公开市场购得，性质为住宅用地，绝无任何疑虑。”
天眼查数据显示，百仕达公司已采用挂牌出售的方式，成功以3.28亿元的价格购得长宁区新泾镇240街坊地块的土地使用权。该交易合同的签署时间为2008年12月4日。
天眼查数据显示，百仕达公司已通过挂牌交易的方式，成功以3.28亿元的价格，取得了长宁区新泾镇240街坊地块的土地使用权。
沪告字2008第015号上海市国有建设用地使用权出让公告中提到，该240街坊地块的总面积达到了1.36公顷，其容积率限定在1.0以下，建筑密度同样不得超过35%。
公告中明确指出：“若土地用途包括住宅，须遵循国务院办公厅发布的〔2006〕37号文件规定。”
依据国办发布的〔2006〕37号文件规定，自2006年6月1日开始实施，对于所有新批准、新启动的商品住房建设项目，其套型建筑面积在90平方米以下（包括经济适用房）的住房面积，在开发建设总面积中占比不得低于70%。
在取得土地使用权时，存在一定的约束条件，即必须满足70/90的建筑面积比例，按照1.0的容积率标准，是无法达到这一要求的。据一位知情人士通过电话向《每日经济新闻》记者透露，此次项目的设计工作由普利兹克奖获得者大卫·奇普菲尔德亲自负责。根据规划，部分住宅将按照整栋出售的标准进行销售，而其他住宅则由多个不动产权证组成一栋房子。
开发商原先的规划是，该小区规模较小，仅需内部认购即可实现全面售罄。据相关人士透露，该楼盘并无销售上的压力，之所以重启，乃是因为2024年年底相关部门对该地块的规章制度进行了调整，项目随后得以重新启动。然而，鉴于施工周期已持续十年之久，管道、电线等基础设施均需重新铺设。
对于这一点，天眼查相关信息也可佐证。
自2024年10月起，百仕达公司动作频繁，不断新增行政许可，相关机构包括长宁区住房保障管理局、规划和自然资源局以及市场监督局等，此举使得房屋建设和销售的步伐显著提速。进入2025年1月，公司成功获得了关于“长宁区240街坊更新项目（暂定名）”的《开工放样复验审批（房屋建筑）》的批准文件。
02
太难建，还是不赚钱？
在项目开发完毕之后，其预计的售价区间为每平方米45000元至50000元，这一价格适用于独栋别墅；这一预测是在2008年土地拍卖活动启动之前，针对240街坊地块未来产品所作出的市场预估。
长宁区在上海别墅市场的兴起中占据着重要位置，尤其是在浦东新区开发之前，该区域的西郊地带便已形成了高端住宅区的集中区，随后又成为了外销别墅的主要聚集地。
该地块当年的交易价格仅为3.28亿元，经过17年的变迁，其单价已攀升至每平方米20万元，加之11栋楼的主要户型面积在1000至1100平方米之间，整体货值自然轻松突破了20亿元的大关。
疑问浮现，为何在17年前未曾启动开发项目？这或许是因为“容积率不得超过1、70/90的规划指标、建筑密度需低于35%”的规定增加了开发的难度，亦或是由于预期的利润过低，导致开发意愿不足。
《每日经济新闻》记者多次在工作时段尝试联系百仕达公司总机，并在表明身份后由前台转接，但始终未能得到任何回应。
江先生，一位有着26年从业经验的项目经理，向《每日经济新闻》记者透露：“真正的挑战并非在于提出建筑计划，关键在于能否将其成功销售，以及能否从中获利。”
他向记者详细解释了计算过程：“该地块面积达1.36万平方米，建筑密度控制在35%以下，这意味着建筑物的投影面积不得超过4760平方米。考虑到容积率的限制，建筑高度大约为三层。根据70/90的规定，项目要么设计成小面积联排别墅，要么建造以90平方米以下户型为主的多层住宅。然而，这样的产品在西郊地区很难找到市场。”
记者观察到，与宁国府邸仅一河相隔，2005年落成的野奴泾小区，其占地面积与该地块相仿，该小区主要由4至5层的住宅楼构成，共有5座建筑，包含11个楼栋单元。贝壳找房数据显示，该小区的挂牌均价大约为6.7万元每平方米。
宁国府邸聘请的设计师为大卫·奇普菲尔德，据每经记者所获得的宣传资料介绍，该项目在视觉上塑造了独特的审美风格，其外墙以粗犷的砖石材料堆砌而成，然而最终的立面呈现却异常精致；立面上的洞口设计巧妙地深入其中，其外包表面则采用了光滑的石材⋯⋯
产品宣传册截图
然而，即便销售人员也觉得，这种设计风格实在过于小众。而且，在社交平台上，诸多中介和分销商分享的参观视频下，常常有人留言表示，这种风格实在难以接受。
有网友留言表示：“我非常想知道那位设计师是如何成功说服开发商建造这样一座看似玩乐性质的建筑。”
尽管如此，部分中介仍坚信其价格能与翠湖六期每平方米21万元的标准相抗衡。
但一位资深市场分析师向每经记者表示：
难。
