2025年上半年行将落幕，深圳房地产市场呈现了一份相当出色的成绩报告。
南都湾财社记者从深圳贝壳研究院处获悉，截至目前，深圳的新建住房和二手房的成交量均超过了6.5万套，这一数字较去年同期增长了53.2%。具体来看，住宅类成交总量达到了5.1万套，同比增长41.8%。在住宅成交中，新房住宅成交量为21867套，同比增长49.3%，但环比下降了36.2%；而二手住宅成交量为29231套，同比增长36.6%，但环比下降了11.7%。
观察同比增幅数据，深圳在国内众多热点城市中堪称典型，其回升幅度位居前列。有行业专家分析认为，新房和二手房交易量的环比减少，实际上反映了市场在经历高位运行后的正常回调。
尽管上半年深圳房地产市场并未受到大规模政策的推动，市场讨论的热度也随着时间的推移逐渐减弱，然而，从实际的交易数据中可以看出，市场依然保持着不错的抗跌能力，深圳的楼市持续呈现出复苏的迹象，整体的销售情况甚至超过了去年的同期水平。
新房市场
3个“日光”盘，去化周期创新低
六月的最后一个周末，深圳房地产市场再度出现了一日售罄的现象，这是今年以来的第三次。位于光明中心区的满京华・金硕悦府项目推出了81套住宅，开盘后仅仅一个小时，这些房源便全部售完，从而成为了2025年深圳第三个在当天完成销售的项目。
在那时，龙岗的阅云境广场以及龙华的红山华府项目也迅速完成了开盘销售，成为了市场的热点。而且，深圳地区不少优质项目也表现出了显著的销售势头——比如龙华的鹏宸云筑（二期）吸引了556组客户争夺250套住宅，去化率达到了92%；而南山的前海时代尊府则有143组客户竞争76套房源，去化率同样高达90%。
2025年的上半年，得益于政策的扶持和市场的旺盛需求，整个市场的交易情况十分抢眼，与去年相比，呈现了明显的增长态势。据深圳贝壳研究院最新发布的统计数据显示，2025年上半年，深圳的新房成交量达到了31074套，这一数字较去年同期增长了79.9%，但与上个月相比，则有所下降，降幅达到了17%。具体来看，新房住宅的成交量为21867套，同比增长了49.3%，然而环比却下降了36.2%。
2025年上半年的房地产市场交易量与去年下半年相比有所减少，然而与去年同期相比则实现了明显的提升。深圳贝壳研究院的院长肖小平指出，若以过去四年为时间轴来审视这些成交数据，其表现依然相当出色。
随着交易量的持续上升，2025年上半年深圳的新房市场在供应方面却明显出现了紧缩的趋势。据数据显示，上半年度全市的新房供应量共计17232套，较去年同期下降了44.5%，而与上个月相比，降幅更是高达47.7%。具体到住宅供应，上半年的数量为14983套，同比下降了45.6%，环比则下降了47.3%。
在供应量持续走低的背景下，深圳新房库存呈现同步下降趋势。数据显示，至6月底，深圳新房住宅待售数量为25661套，去化周期缩短至7.5个月，创下近四年同期的最低水平。这主要是因为新房供应量显著减少，开发商将主要精力集中在消化在售项目上，导致可售库存有所减少；另外，得益于一系列利好房地产市场的政策，购房者的入市意愿增强，使得部分热门项目的去化速度有所加快。非住宅可供销售的单元共计19416个，尽管去化周期已经下降到50.7个月，但整体的去化压力仍旧十分显著。
二手房市场
价格持续探底，成交量保持活跃
贝壳找房APP最新数据显示，2025年6月，深圳二手房市场经历了重大变化：成交均价首次跌破五万元每平方米的整数大关，降至4.93万元每平方米，创下近年来新低。特别引人注目的是，全市降价房源数量已超过3.45万套，而涨价房源仅有3081套，数量差距十分悬殊，市场调整迹象明显。
实际上，即便深圳也在其中，我国全国范围内的二手房价格依然处于底部整理期。根据国家统计局于2025年5月发布的关于70个大中城市商品住宅销售价格变动情况的报告显示，当月，四大一线城市中的二手房销售价格均呈现下降趋势，具体来看，北京、上海、广州和深圳的降幅分别为0.7%、0.1%、6.6%和3.2%。
广东省城规院住房政策研究中心的首席研究员李宇嘉在分析中提到，目前二手房的挂牌价格和成交价格都在持续下降，这一现象主要可以归因于自今年以来的月度价格一直呈下降趋势。尽管与去年同期相比，价格相对保持稳定，但成交结构的变化成为了关键——大户型和高总价二手房在挂牌和交易中的比例增加，这在客观上导致了整体均价的下降。观察近期的数据，可以发现挂牌的平均价格呈现下降的明显态势；同时，考虑到近期挂牌数量的上升，这一现象似乎表明业主们倾向于以更低的价格出售房产。
尽管房价持续走低，然而在2025年上半年，深圳的二手房交易量却呈现出反常的上升趋势。具体来看，该时段内全市二手房成交总量达到了34548套，较上年同期增长了35.1%，尽管与上一个月相比有所减少，下降了11.3%。在二手房交易中，住宅类产品占据了主导地位，成交量为29231套，同比增长36.6%，但环比下降了11.7%。
贝壳研究院强调，在本年度的前六个月，二手房交易量持续呈现旺盛局面，尤其是在春节长假过后，累积的购房需求迅速得到释放，整个市场的表现显著优于去年同期水平。
记者观察到，深圳在二手房市场方面所承受的压力持续存在。根据公开数据的统计，到了2025年6月30日，全市可用的二手房数量已经达到了73858套，这一数字与之前相比，明显出现了上升的趋势。
业内部分人士认为，增加的二手房资源为有迫切购房需求的群体带来了更为丰富的挑选余地。然而，若二手房的供应量不断上升，这或许会迫使房价承受更大的下行压力，进而引发一种通过降低价格来换取销售量的市场调整趋势。
下半年趋势
持续“冲高回落”走势，二手房回落幅度更大
乐有家研究中心发布的统计数据显示，在6月份，深圳的住宅市场无论是新房还是二手房的网签总量为7777套，这一数字较上个月下降了0.9%，与去年同期相比则微降了0.1%，显示出同比与环比的持平态势。具体来看，一手住宅的网签量为3275套，环比增长了3.6%，但同比下降了9.3%；而二手住宅的网签量为4502套，环比下降了3.9%，却同比上升了7.9%。
根据最新交易数据，6月份深圳房地产市场成交量有所下降。李宇嘉指出，自今年3月份开始，深圳的新房和二手房交易量便呈现了逐月减少的趋势，与此同时，全国房地产市场也普遍进入了热度逐渐减弱的阶段。
在他看来，这一转变主要受到三大要素的驱动：首先，这是需求周期性调整的必然产物。自去年9月26日政策激励以来，潜在需求已提前释放，加之存量政策已基本出台，而增量政策的实施未能达到预期，导致市场在冲高后出现回落；其次，市场的高位回调以及供给方向的分散也对这一变化产生了双重影响。住房供应量提升，尤其是人才住房和二手房挂牌量的上升，使得消费者有了更多选择，从而对市场产生了分流效应，购房决策被推迟；同时，由于对房价的预期依然偏弱，市场出现回调也是情理之中；再者，深圳在购房购买力上存在明显断层，市场需求呈现出“金字塔型”结构，对刚需群体的需求庞大，而中产阶层的购房能力相对较弱，房屋置换的循环机制不畅，这种结构性矛盾是阻碍市场稳定和交易活跃度提高的关键所在。
李宇嘉对未来的展望是，深圳房地产市场在下半年需求端同比维持稳定，成交量的走势则是先冲高后回落。这一现象的原因是多方面的：首先，短期内需求端难以支撑起近一年的成交量；其次，深圳市场以二手房为主导，目前二手房的挂牌量居高不下，再加上新房优质房源性价比的冲击，挂牌价和交易价都承受着下跌的压力；再者，结合之前市场的降温趋势，预计下半年整体走势将继续呈现“冲高后回落”的特点。
他强调，二手房的价格下跌幅度预计将超过新房。这主要是因为低价位且品质优良的房源销售速度较快，而中高价位房源在需求端难以得到有效接盘，“卖一买一”模式受到中端市场支撑力不足的影响，优质新房的竞争压力开始显现。当然，这种价格下跌主要是数量上的减少，但与去年同期相比，仍呈现出轻微的增长趋势。在新房市场，优质房源的推动使得交易量出现局部回升，尤其是那些明星级的高性价比楼盘，它们带动了单个楼盘的热度提升。
采写：南都·湾财社记者 孙阳
